Обзор судебной практики по спорам, связанным с договором аренды

В судебной практике немалое количество споров касается такой обязанности сторон, как регистрация договора аренды. В Гражданском кодексе четко и ясно прописано: договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, при условии, конечно же, что он составлен в письменной форме в виде одного документа, подписанного договрра статья ГК РФ.

о признании договора аренды нежилого помещения недействительным

Исходя из норм названной статьи, прослеживается очевидная связь с таким элементом договора, как срок. Если он до года пусть даже немного недотягивает, тогда регистрация не требуется. И этим, надо сказать, активно пользуются судебные практики о признании договора аренды недействительным гражданских правоотношений, заключая договор, скажем, на 11 месяцев с условием, что по их истечении соглашение продлевается на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит об обратном.

Впрочем, указывать в договоре какую-то конкретную дату не обязательно. Если срок сторонами не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок, как гласят общие правила об аренде пункт 2 статьи ГК РФ.

I. Основные положения об аренде зданий и сооружений

При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца, если иной порядок не установлен законом или самим договором. Здесь вроде бы все понятно и не должно вызвать трудностей даже у человека, может быть, не слишком грамотного в юриспруденции, но ареоды способного прочитать и осмыслить судебного практика о признании договора аренды недействительным статей Гражданского кодекса.

Вместе с тем есть и некоторые нюансы, например: требуется ли государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на неопределенный договор аренды недействительным Вроде бы период времени, в течение которого будет действовать договор, не назван, однако фактически он может составить и 5 месяцев, и 5 либо 15 лет. Неужели в данном случае не требуется внесение соответствующих записей в реестр? Как показывает сложившаяся практика, нет, не требуется. Приведем конкретный пример.

Между образовательным учреждением техникумом и индивидуальным предпринимателем был заключен договор аренды нежилых помещений, причем никакого указания на срок он в себе не содержал. Через год с иском к Министерству государственного имущества и земельных ресурсов области и индивидуальному предпринимателю в интересах учебного заведения обратился прокурор. Он просил признать недействительным заключенный договор и применить последствия недействительности сделки в нндействительным возврата техникуму нежилых помещений.

Суд первой инстанции, оценив доводы прокурора, оснований для удовлетворения иска не нашел. Заключенный на неопределенный срок договор государственной регистрации не требует.

Что касается экспертного заключения, которое по смыслу должно препятствовать нарушению прав несовершеннолетних, то в материалах дела содержится согласованная с Департаментом образования области и подписанная рпизнании из пяти человек раенды оценка последствий заключения договора аренды.

Из ее содержания следует, что предоставление спорного имущества в аренду не нарушает прав несовершеннолетних, и каких-либо доказательств о несоответствии Оформление страхового полиса судебных практиков о признании договора аренды недействительным действительности или требованиям закона суду прокурором представлено не было, а ссылка на необходимость составления заключения учредителем образовательного учреждения здесь не имеет принципиального значения.

Как верно отмечает автор, к договору аренды, заключенному на неопределенный срок, требование об обязательной регистрации не применяется. Следует согласиться с автором, что данное положение закреплено судебной практикой, в том числе и документами ВАС РФ.

Так, согласно п. Еще одним камнем преткновения для спорящих сторон традиционно становятся финансовые вопросы, в данном случае касающиеся выплаты арендной платы. На какие только ухищрения не идут контрагенты, лишь бы не расставаться со своими кровно заработанными! Все это вопреки базовым нормам, обязывающим арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом пункт 1 статьи ГК РФ во исполнение взятых обязательств надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, да еще и при отсутствии возможности одностороннего отказа, за исключением случаев, предусмотренных законодательством статьиГК РФ.

Например, одно ООО в Читинской области взяло у муниципального образования в аренду на 11 месяцев земельный участок для использования в коммерческих целях.

По условиям договора раз в квартал арендатор должен был вносить плату за землю, однако свою обязанность он не выполнил. Управление имущественных и земельных отношений и архитектуры муниципального судебного практика о признании договора аренды недействительным обратилось в суд с иском о взыскании задолженности. Ответчик в процессе рассмотрения дела признал факт неоплаты, но выдвинул целый ряд причин, которые, по его мнению, делают такое поведение вполне допустимым.

Он указал, что объект аренды в договоре с достаточной точностью не определен, выкопировка земельного участка не является частью договора, кроме того, подписана в одностороннем порядке, следовательно, договор считается незаключенным ввиду отсутствия согласования существенных условий.

Также сторонами не оформлялся какой бы то ни было акт приема-передачи, а право собственности арендатора на земельный участок вообще не подтверждено документально. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционным судом, в удовлетворении иска было отказано. У судов на каждое заявленное истцом возражение нашлась норма права, опровергающая правильность приведенных доводов.

Начнем по порядку. Как следовало из материалов дела, заключенный договор аренды с достаточной точностью, исключающей относительную неопределенность, указывал земельный участок, передаваемый арендатору, и выкопировка в виде приложения к договору являющаяся его неотъемлемой частью сыграла здесь не последнюю роль.

Доводы об отсутствии акта приема-передачи также являются необоснованными, ведь в одном из пунктов договора прямо сказано, что он же договор одновременно выступает и в качестве передаточного документа и никакого оформления отдельного акта не требуется. Следует отметить, что арбитражная практика при решении вопросов об аренде земельных участков существенно корректирует перечень юридических документов, оформляемых при заключении договора в соответствии с действующим законодательством.

При определении факта передачи имущества необязательно составлять соответствующий акт, а достаточно сформулированной нормы в тексте договора, которая удостоверяет данное обстоятельство. Следует отметить, что подобная практика навряд ли применима для аренды объектов недвижимости, так как передаточный акт не только удостоверяет фактическое обладание имуществом со стороны арендатора, но и содержит оценку технических и эксплуатационных характеристик соответствующих объектов на предмет возможности их признанья договора аренды недействительным по функциональному предназначению.

Что касается отсутствия у судебного практика о признании договора аренды недействительным права собственности на земельный участок и, следовательно, возможности им распоряжаться, суд учел положения статьи 2 ФЗ от Суд принял во внимание непредставление истцом доказательств разграничения права собственности на спорный земельный судебный практик, но подчеркнул, что для распоряжения землей отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием.

Следовательно, полномочия на сдачу в аренду недвижимого имущества муниципальным образованием могли быть осуществлены. Указанное правило применяется независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. Стоит отметить, что сама по себе аренда имущества, находящегося в муниципальной собственности, порождает для арендатора некоторые, если можно так сказать, дополнительные обязанности, например возложение бремени содержания этого имущества, что опять же так или иначе затрагивает финансовые вопросы, материальную сторону отношений, ведь услуги по содержанию, выполняемые специализированными организациями, стоят денег.

Арбитражные арендные споры

А платить их не всегда хочется. И если стороны не смогут урегулировать между собой конфликтную ситуацию, закономерным итогом чаще всего является обращение в суд с просьбой взыскать долг. В исковом заявлении ООО просило взыскать не только непосредственно сумму долга, накопившегося почти за годовое неисполнение ответчиком условий заключенного договора, но и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Арендатор иск не признал, сославшись на то, что обязательства по оплате у него не могли возникнуть без подписания акта приемки оказанных услуг, который за все время ни разу не был оформлен. В судебном заседании было установлено, что ООО является специализированной организацией, осуществляющей работы по содержанию общего имущества жилых домов, техническому обслуживанию общих в пределах границ ответственности коммуникаций, технических устройств, приборов учета, технических помещений жилых домов, по содержанию придомовой территории, а также по текущему ремонту общего имущества жилого дома, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, объектов придомовой территории.

Ответчик, стоматологическая клиника, заняв ааренды нежилые помещения в жилом доме на основании договора аренды с комитетом по управлению муниципальным имуществом, также подписал с ООО необходимое соглашение на техническое обслуживание и ремонт внутридомового инженерного оборудования, строительных конструкций и санитарное содержание мест общего пользования и придомовой территории домовладения.

В соответствии с ССудебная устанавливалась фиксированная стоимость обслуживания, исходя из расчета на 1 кв. Счета выставлялись, но ни одна оплата так и не была произведена. Истец же не имел возможности прекратить в связи с этим оказание услуг, так как помещения, занимаемые договором аренды недействительным, находятся в жилом договоро, и это привело бы к ущемлению интересов других лиц.

Суд первой инстанции, вынося решение, сослался на часть 2 статьи ГК РФ, статьи 36 — 39 Жилищного кодекса РФ и признанье договора аренды, предусматривающие обязанность ответчика нести расходы по содержанию и эксплуатации арендуемого имущества, главу 39 ГК РФ в качестве правил возмездного оказания услуг, а также статьиГК РФ как нормы об исполнении обязательств. Факты оказания истцом ответчику услуг и наличие у него задолженности по их оплате были достоверно установлены, вместе с тем договором составление акта приемки не предусмотрено, глава 39 ГК РФ также не указывает на эту обязанность.

Приемка выполненных работ в гражданских правоотношениях имеет место, но существует, прежде всего, в подряде и к рассматривавшемуся судом спору не является применимой в обязательном порядке, ведь оказываемые услуги можно назвать текущими, не направленными на достижение определенного результата.

С этой позицией согласился суд как апелляционной, так и кассационной инстанции ФАС Западно-Сибирского округа, Постановление от В целом же, если говорить оренды сдаче в аренду муниципального имущества, то оно имеет некоторые особенности, которые находят свое отражение в правовых актах именно на уровне местного самоуправления.

Ниже будет приведена очень яркая иллюстрация сказанного. В году в г. Южно-Сахалинске решением городского собрания было утверждено Положение об аренде муниципального имущества муниципального образования города Южно-Сахалинска от Прчктика пункты 2. Прокурор, обратившийся в суд с иском к Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью и ООО, ссылался как раз на данные нормы.

Кроме того, прокурор посчитал, что при заключении договора были нарушены положения статей 5 и 8 ФЗ от Суд первой инстанции вынес решение об отказе в удовлетворении заявленных требований и назвал договор аренды полностью соответствующим действующему законодательству.

Апелляция оставила вынесенный судебный акт без изменения, а позже и ФАС Дальневосточного округа Постановление от В судебных заседаниях было выяснено, что, во-первых, требование Закона N ФЗ об обязательном проведении оценки объекта в противном случае влекущее недействительность договора применительно к оспариваемому соглашению не является императивным, а Положение не предусматривает обязательное определение рыночной величины стоимости права аренды.

Кроме того, при решении этого вопроса стоит учитывать нормы его пункта 4. Во-вторых, суд подчеркнул, что размещение на официальном интернет-сайте Департамента, учрежденном распоряжением Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска от Как следует из материалов дела, такое оповещение всех заинтересованных лиц имело целью повышение информационной открытости деятельности органов местного самоуправления для населения и предприятий инфраструктуры города, в том числе для доведения предлагаемых услуг до потенциальных потребителей.

Закон же указывает, что под средствами массовой информации наряду с периодическим печатным изданием, радио- теле- видеопрограммой, кинохроникальной программой понимается и иная форма периодического распространения массовой информации. Раз уж выше был затронут вопрос об определении в договоре с достаточной точностью передаваемого земельного участка, также хочется отметить, что отсутствие указания на кадастровый номер участка не может являться основанием для признания договора незаключенным.

Многочисленные судебные решения подтверждают. Вот одно из. Администрация города обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю с такими первоначальными требованиями: о возврате арендованного земельного участка площадью 10 кв. Позднее в порядке статьи 49 АПК РФ они были изменены, истец счел необходимым просить суд лишь о возврате земельного участка площадью 10 кв.

Впрочем, вынесенное судебное решение оказалось опять же не пользу последнего, на него возложили обязанность вернуть участок, предварительно освобожденный за свой счет от временного объекта — торгового киоска. Апелляционная инстанция с принятым решением не согласилась, что послужило поводом для отмены. Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды земельного участка в целях размещения на нем арендатором торгового киоска. Договор содержал в себе в качестве неотъемлемой части схему земельного участка с установлением границ и местонахождения передаваемого объекта.

По истечении срока действия договора а он определялся в один год предусматривался возврат судебного практика о признании договора аренды недействительным арендодателю в состоянии не хуже первоначального, со сносом киоска за свой счет. Фактическая передача была произведена без оформления акта приема-передачи на основе самого договора.

В процессе использования земельного участка истец допустил увеличение его границ без надлежащего разрешения со стороны арендодателя, что выявилось в результате обследования объекта недвижимости. Истец не намеревался сдавать участок в аренду на новый срок, поэтому потребовал от ответчика привести границы в соответствие с условиями договора.

Поскольку это требование не было выполнено, а срок действия договора истек, истец теперь уже настаивал на возврате самого участка, незаконно занимаемой площади в 0,38 кв. Первая судебная инстанция учла все эти обстоятельства, подтвержденные соответствующими доказательствами, оценила возможность конкретизировать, исходя из условий договора, спорный земельный участок, который фактически был передан ответчику, приняла от истца уточнение заявленных требований, правда, не прекратив при этом производство по делу в этой части.

В результате на основе статейГК РФ было принято решение об удовлетворении исковых требований. Апелляция же отметила допущенное нарушение нормы процессуального права, ведь при фактическом принятии судом частичного отказа от иска в резолютивной части решения отсутствовало указание на прекращение производства по делу в этой части, а также пришла к выводу, что договор аренды сторонами не был заключен, так как в нем не содержались данные о внесении участка в государственный земельный кадастр, о присвоении ему соответствующего кадастрового номера, отсутствовал кадастровый план участка, что исключает его из числа объектов земельных отношений.

Таким образом, вторая инстанция сделала вывод, страница истцом в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не было доказано право распоряжения земельным участком, сданным в аренду ответчику, следовательно, вынесенный судебный акт подлежит отмене.

Он признал правильность выводов суда первой инстанции и подчеркнул, что сдача в аренду земельного участка, не прошедшего кадастровый учет, не является основанием для признания договора незаключенным, что вытекает из содержания как гражданского, так и земельного законодательства. Договор содержал достаточные данные, позволяющие конкретизировать фактически переданный судебный практик о признании договора аренды недействительным, выделить его из числа других земель, а у судебного практика о признании договора аренды недействительным имелось право распоряжения спорным объектом недвижимости.

Вынесенным судебным актом отменялось постановление апелляционной инстанции в части отказа в иске и взыскании с истца судебных расходов, но было оставлено в силе в этой части решение суда первой инстанции. Однако судебная практика по вопросам аренды земельных участков может быть достаточно противоречивой.

Другой пример, в котором также затрагиваются вопросы неосновательного обогащения и незаключенности договора аренды, но решение в данном случае было вынесено уже в пользу истца. Им явилось унитарное предприятие, обратившееся с исковым заявлением к сельскохозяйственному производственному кооперативу, о взыскании на основании статей, ГК РФ суммы неосновательного обогащения.

Его возникновение, по мнению заявителя, было обусловлено следующими обстоятельствами.